건설투자사업장 주변의 사기꾼 걸러내기

하남콤플렉스센타건설 관련 공사계약과 투자에 대한 검토 및 판단

 

1. 우리사[(주)통일대박건설(이하 통일대박)]와는 일면식도 없는 (주)미르투자개발(이하

미르)이라는 회사가 브로커를 통해 우리사에게 조건부로 추정공사비 약100억원이 넘는 하

남콤플렉스센타건설(미르측의 설명으로는 총사업비가 1천억원이상이라 함) 잔여분 토목공

사 시공권을 주겠다고 제안하고 있으나, 미르가 하남시 고시안의 원시행자로부터 사업시행

권을 인수할 수 있는지 여부를 확인한 다음에 계약을 추진하여야 할 것임. 미르가 사업시행

권을 확보하지 못한 상태에서 맺어지는 미르와 통일대박과의 사전 공사도급계약은 별 의미

가 없음. 만일 미르가, 사업시행권을 인수하기 전에, 우리사에게 토목공사를 미리 도급계약

시켜주고 현금성 자금으로 계약이행보증금(건설산업기본법상 유효한 계약이 아니어서 보증

보험사나 전문건설공제조합으로부터 계약이행보증서를 발급 받는 것은 불가함)을 요구하거

나 현금을 빌려달라고 요구한다면, 설령 미르가 계약이행보증금이나 차입금에 대한 담보물

을 제공하는 등 어떠한 조건을 제시하더라도 우리사는 공사계약에 따른 이행보증금을 납부

하거나 또는 대여금을 지급하여서는 아니 됨.

 

2. 본 사업에 관한 기존 고시안에는 미르가 추진하고자 하는 고속도로휴게소, 쇼핑몰 등의

알짜배기 내용이 없으므로 향후 설계변경에서 양수자(미르)의 의도대로 변경이 진행되는지

여부를 확인하여야 함. 기존 고시안이 사업성이 없었기 때문에, 인접한 전통문화연구원의

민원제기 및 그 연구원과의 소송으로 오랫동안 중단되었던 공사가 시행사의 승소 후 민원이

해결된 지금까지도 재개되지 않았을 것임. 미르가 지금 계획하고 있는 설계변경은 단지 미

르의 희망사항일 뿐이므로, 도시계획시설실시계획, 개발행위, 토지형질변경, 산지전용, 교

통영향평가, 환경영향평가 등 법적 또는 행정적인 수많은 검토와 인허가 절차를 거치는 과

정에서 국토교통부, 환경부 등 국가기관, 지자체, 도로공사 등 수많은 유관기관과 유관부서

를 접촉해야 하는 어렵고도 긴 시간이 걸리는 난제임. 위 설계변경의 성공 여부는 프로젝트

파이낸싱(PF 대출)의 성사 여부와도 관련이 큼.

 

3. 사업권 양수자(미르)의 사업권 인수 여부 및 공사비 조달을 위한 PF 대출의 성사 여부를

사전에 확인하여야 함. 미르의 주도로 특수목적법인(SPC)을 설립하고 전략적투자자, 건설

투자자, 재무적투자자 및 대주단을 구성하기까지 매우 긴 시간이 걸릴 것으로 예상됨. 과연

미르가 금융권 대주단을 끌어모을 수 있는 신용과 보증력을 가지고 있는 회사인지? 만일 미

르가 그 정도의 신용과 보증력이 있는 회사라면, 업무추진비 2억원이 없어서 토목공사업체

(통일대박)에게 유리한 조건으로 시공권을 미리 주고 2억원을 계약이행보증금조로 내라거

나 또는 빌려달라고 제안하는 모양새는 상식에 맞지 않음. 미르의 의도나 제안을 선의로 생

각하더라도, 현재 미르의 상태는 자금이 부족한 예비사업주(미르)가 의욕만 가지고 사업을

추진하면서 초기에 여기저기서 자금을 구걸하다시피 끌어모으는 과정으로 추측해 볼 수 있

으나, 성공이 보장되지 않는 불확실하고 불투명한 장기사업의 초기단계에 우리사가 거기에

베팅하는 것은 투자가 아니라 도박임.

 

4. 만일 중간브로커 또는 미르의 제안이 사기성이 있는 제안이라면, 미래에 발생할 우리사

의 도급공사비 기성금에서 그들이 환수해가려고 제안하는 5억원(그들은 우리사와의 협상에 

순응하여 환수금액을 20억원→10억원→5억원으로 너무나 쉽게 양보하였음)은, 본 사업이 

어차피 진행되지 않을 사업이니까 그들의 속셈으로 환수금액이 얼마가 되든 이래도 좋고 저

래도 좋은 단지 우리사로 향한 자기들의 접근에 그럴듯한 동기를 부여하면서 우리사의 시야

를 그쪽으로 돌려 우리사를 안심시키려는 미끼(성동격서전략)일 수 있으며, 공사가 계약되

면 고맙게도 선급금을 30%까지 주겠다고 큰소리치고 있는 그들이 노리는 실제의 목표는 계

약이행보증금 또는 빌려달라고 요구하는 2억원일 수 있음.

 

5. 우여곡절 끝에 만에 하나 계약을 하게 될 경우에는, 계약서에 선수금을 포함하여 공사비

수령방안을 확실히 명기하여야 함. 우리사가 선수금을 못받은 상태에서 본 사업의 공사현장

에 공사비로 선투입한 비용이 수개월 이상 잠겨버리면 대책이 없음. 공사 중단 후, 유치권을

걸어놓고 마냥 기다려야 하는 상황이 발생할 수도 있음. 표준계약서에 우리사가 요구하는

모든 옵션을 특수조건으로 반영하여 명기하여야 할 것임.

 

6. 우리사가 미르에 2억원을 지급하기 위해서는 아래의 전제조건을 만족하여야 함.

(1) 미르의 사업권 인수.

(2) 미르가 PF 대출 등 사업비 조달방안을 확정한 후, 미르와 대주단의 대출업무 진행 시작.

(3) 미르와 우리사간의 공사표준도급계약서 체결.

(4) 우리사의 채권에 대한 담보가치가 충분하고 쉽게 현금화 할 수 있는 담보물건을 확보.

상기 (1), (2)항이 진행되지 않은 상태로 (3)항의 공사도급계약은 맺을 수 있으나, 그 상태

에서는 미르가 (4)항의 담보를 제공하더라도 계약이행보증금을 납부하거나 또는 대여금을

지급하여서는 아니 됨.

 

7. 미르는 계약이행보증금 또는 차입금에 대한 담보로 지방에 있는 토지의 공유지분을 제공

하겠다고 말하고 있으나, 그 담보물은 10여개 필지에서 10~20여평 등 작은 면적의 공유지

분들이 합쳐져 207평이 되는 땅이니 과연 쓸모가 있는 땅인지? 같은 필지에서 다른 소유자

가 보유한 상대적으로 큰 공유지분은 대부분 근저당권이 설정되어 있는 바, 그 근저당권이

풀리지 않으면 담보로 제공된 207평의 땅은 못쓰는 땅이 아닌지? 그들은 그 땅이 ‘알박기땅’

이라고 말하고 있으나, 과연 그 땅이 우리사의 채권액 2억원을 담보할 수 있는 가치가 있는

땅인지? 등 미심쩍은 사항을 재확인하고 담보가치를 재평가하여야 할 것임. 최악의 경우 2

억원을 떼이고 당장 처분이 어려운 쓸모없는 쪼가리땅의 공유지분 모두 합해서 달랑 207평

을 붙들고 대책 없이 무한정 기다려야 하는 상황이 발생할 수도 있음. 쉽게 현금화가 가능한

다른 담보물건을 요구해보면 안되는지? 미루어 생각컨데, 요즘은 은행금리가 낮으니, 만일

미르가 담보로 제공하겠다는 토지가 2억원을 담보할 가치가 충분한 땅이라면, 미르 입장에

서 토목시공회사(통일대박)에게 알토란 같은 토목공사까지 내어주면서 아쉬운 소리를 할 게

아니라 차라리 그 땅을 가지고 은행으로부터 담보부차입하려고 시도하는 것이 상식이고 정

상일 것임.

 

8. 설사 담보로 제공된 토지가 감정평가상으로 우리사의 채권액을 담보할 가치가 충분한 땅

일지라도, 담보로 제공된 모든 필지의 지분에 대하여 우리사가 최우선순위로 근저당권을 설

정할 수 있는 하자 없는 땅인지 재확인하여야 할 것임. 계약이행보증금을 납부하거나 또는

대여금을 지급하기 전까지는 꼭 확인하여야 함.

 

9. 위 1, 2, 3번항이 확인되고, 문제점이 선결되지 않은 상태로는 미르도 사업수행이 불가할

것임. 만일 위 1, 2, 3번항이 해결된다면, 본 프로젝트는 사업성이 좋은 양질의 프로젝트가

될 가능성이 크므로 SPC에 참여한 건설투자자와 도급 또는 하도급으로 공사를 따내려는 건

설회사들의 시공권 획득 경쟁이 치열하게 되어 토목공사가 우리사로 쉽게 들어오기가 그리

만만치 않을 것임. 어쨌든 현 상태에서 미르가 PF 등을 일으켜 사업권을 인수하고 후속 사업

자금을 조달하기까지는 긴 시간과 많은 노력이 필요한 것은 당연지사임. 자금이 부족하고

준비가 덜 된 미르가 현 상태에서 1개월 이내에 사업권을 인수하고 토목공사를 재개하려는

발상은 실현 불가능한 무리수임. 더구나 5개월내에 잔여분 토목공사를 끝내야 한다는 등 아

마추어같은 비합리적인 말만 하고 있음(서류를 검토하고 현장을 방문하였던 우리사 기술진

의 보고에 의하면, 미르가 이번에 발주하겠다고 제안한 잔여분 토목공사는 공기가 최소 1년

이상 소요되는 공사라 함). 심하게 표현하면, 그들이 일을 모르든지... 계획과 생각이 없든지...

사기꾼이든지...

 

10. 제반 상황이나 조건, 그리고 미르측의 설명과 제안이 불확실하고 미심쩍음에도 불구하

고, 우리사의 입장에서 위 프로젝트가 계약해 볼 가치가 있다고 생각되면 밑져봐야 본전인

셈 치고 토목공사도급계약 등의 과정을 우선 진행시킬 수는 있으나, 우리사가 위 9개항을

전부 확인하고 나타난 문제점이 해소되기 전에 현금성 계약이행보증금을 납부하거나 또는

계약이행보증금조로 담보를 제공하거나 현금성 자금을 대여하는 등의 리스크 있는 투자는

설사 미르가 담보를 제공하더라도 절대 피해야 함. 담보를 제공받아 설정등기하는 과정이

순탄치 않을 가능성이 크고, 설령 설정등기하였더라도 설정등기된 담보물은 우리사의 채권

을 담보할 가치가 없는 땅일 가능성이 큼. 차후 형사고소·고발, 강제집행, 민사소송 등의 모

든 법적 방법을 동원하더라도 우리사의 피해를 전액 복구하는 것은 불가능 할 것임. 대신,

우리사가 공사비 수령액에서 미르에게 되돌려주는 금액을 5억원에서 10억원으로 올려주기

로 하고 계약이행보증금이나 대여금 없이 공사도급계약을 체결한 후, 공적기관으로부터 발

급 받은 선수금환급보증서를 제출하고 선수금을 수령한 즉시 매월 공사기성금을 받는 조건

으로 공사에 착수하여 그들이 원하는 공기내에 책임지고 준공시켜주겠다고 역으로 제안을

해보면, 그들은 바로 꼬리를 내릴 것임.